陈利民律师

逾期交房一房多卖可诉讼仲裁

　　逾期交房一房多卖可诉讼仲裁

　　近年来，房屋买卖合同纠纷案件逐年增多，也呈现多样性、群发性特点。逾期交房、逾期办证，已经成为商品房纠纷的“重灾区”。这类案件经常涉及群体诉讼，往往案情复杂，意见难以统一，审理难度较大。面对新变化，黄岛区人民法院坚持“调解优先，调判结合”的原则，加大对房屋买卖合同纠纷的审理力度，合理平衡各方当事人的合法权益，妥善化解矛盾纠纷。据统计，去年，该院共审理房屋买卖合同纠纷1430余件，其中通过调解解决的达1200余件，调成率达84%。

　　逾期交房31名房主集体维权

　　2012年，开发区某小区楼盘未能按合同约定时间交房，31户购房者与开发商协商不成，遂诉至法院。去年6月，该院集中受理了这一批商品房预售合同纠纷案件。立案后，法院经过多次走访调查，发现该开发商延期交房是因第三方负责建设的配套设施尚未安装完备，其也一直在催促，态度比较积极。法院考虑到该案为群体诉讼， 名原告的意见不统一，31 有的要求支付违约金，有的则要求直接解除购房合同，如不妥善处理，势必会让部分当事人权益受损。于是，办案法官多次往返于开发商和购房者之间进行调解，争取将各方损失降到最少。终于经过多次调解，购房者和开发商均表示各退一步，达成庭外和解协议，31起商品房预售合同纠纷全部以调解结案。

　　该案的办案法官表示，购房合同对于交易双方都十分重要，将易发、多发的争议事项纳入购房合同并予以明确约定，可以减少许多纠纷的发生。若市民遇到房屋纠纷，在协商不成的情况下可以向法院提起诉讼，也可以申请仲裁委员会进行仲裁，而且仲裁结果同样具有法律效力。

　　隐瞒房屋被抵押致交易取消

　　2011年，市民岳某将自己位于黄岛区的一处网点房以556万元的价格卖给了韩某，并签订了买卖合同。合同约定：“自合同签订之日起3日内，韩某支付定金70万元，剩余的购房款在办理过户手续时再一次性付清，任何一方逾期30天以上就视为毁约，违约方将按照合同约定承担责任。”然而，在韩某支付70万元定金后，却发现该处网点房已被抵押，韩某遂拒绝支付剩余房款。韩某与岳某争执不下，均认为是对方违约。于是，岳某以韩某未按约定支付房款为由将其诉至法院。庭审中，韩某以岳某隐瞒抵押事实为由提起反诉，其认为岳某违约在先，该购房合同应当予以撤销，要求法院驳回岳某的诉讼请求。

　　该院受理案件后随即展开调查，发现网点房的房产证“附记”中明确记载房屋存在抵押情况，双方在签订房地产买卖契约时理应尽到注意义务，因此对韩某认为合同存在可撤销的情形不予支持。此外，由于该房屋的抵押情形尚未消除，不能办理过户手续，导致房屋买卖合同暂无法继续履行，且双方均表示不愿继续履行该合同，因此，合同应当予以解除。最终，法院判令解除双方的购房合同，同时岳某需返还韩某已支付的购房定金并承担相应利息。“在二手房交易过程中，常会出现一房多卖、阴阳合同等纠纷，许多人为一己私利而损害他人的利益。因此，市民在买卖房屋过程中要仔细查看相关证明文件，对其真伪更要认真辨别，尽好审慎义务。”该案的办案法官提醒市民。

　　卖宅基地错过赔偿后悔无效

　　1999年，刘某的儿子因车祸过世，后刘某将4间平房卖给了外地人马某，双方口头协商房款为3万元。2006年，这4间平房因政策拆迁，马某获得拆迁款。2012年，刘某得知此事后，突然找到马某，以其不是该社区村民，没有资格和权利购买本社区房屋为由将其告上法庭，要求法院判令：双方的口头房屋买卖协议无效，被告马某返还拆迁款。

　　法院经审理查明，马某虽不符合购买刘某社区宅基地房屋的条件，但刘某要求确认合同无效并要求马某返还拆迁款的诉讼请求，自将房屋交付给马某起时间已超过2年。根据《民法通则》规定：当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理，受理后查明无中止、中断、延长事由的，应判决驳回原告诉讼请求。最终，法院驳回了刘某的诉讼请求。

　　该院民一庭庭长表示，农村房屋买卖现象已相当普遍，因此难免会产生大量农村房屋买卖合同纠纷。根据土地管理法规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员的福利性待遇，属集体所有，只能在同村村民之间转让。村民要明确该项法律规定，不能将宅基地进行买卖，以避免产生不必要的麻烦;而对于已经卖出的，也应遵循基本的诚实信用原则，不能见有利可图就反悔，如超出诉讼时效，法院将不再支持诉讼请求。